Строительный процесс представляет собой сложное событие, в котором принимает участие большое количество участников. Разобраться в их ролях и обязанностях не так уж просто.
Тем не менее, для покупателя важно понимать разницу между застройщиком и девелопером, а также определить, кто из них несет реальную ответственность перед дольщиками.
Кроме того, важно понимать, какую роль выполняют другие участники строительного процесса в создании дома.
Технический заказчик и fee-development
Иногда заказчику строительства не хочется заниматься всей организацией и подготовкой участка, и в таких случаях он может прибегнуть к услугам технического заказчика.
Такой специалист берет на себя конкретные задачи, связанные с процессом строительства. Заказчик таким образом делегирует свои обязанности организации, обладающей необходимыми лицензиями, разрешениями и опытом.
Более широкий спектр обязанностей характерен для концепции «fee-development». Эта роль, хотя и не официально закреплена в законодательстве, фактически означает выполнение функций технического заказчика с дополнительными полномочиями.
«Fee-development» предоставляет организационные услуги по управлению инвестиционно-строительными объектами. Например, они могут разрабатывать проект с самого начала, начиная с создания концепции будущего здания, и заканчивая сопровождением его введения в эксплуатацию. Иногда они также обеспечивают обслуживание уже сданных объектов.
Генеральный подрядчик
Роль генерального подрядчика заключается в организации непосредственных строительно-монтажных работ на объекте, как было установлено ранее. Его могут либо нанять напрямую, либо выбрать через проведение конкурса. В совокупности с застройщиком, главным участником строительства, генподрядчик играет ключевую роль.
Основной принцип — генеральный подрядчик должен обладать обширным опытом в строительстве жилых домов. Это важно, так как от него зависят сроки и качество выполнения строительных работ. Генеральный подрядчик несет ответственность за организацию строительного процесса, а также участвует в формировании проектной документации.
Основные функции генподрядчика включают:
- Обеспечение безопасности на стройплощадке и защиту окружающей среды.
- Своевременная сдача готового проекта заказчику.
- Поиск и координация подрядчиков, а также надзор над ходом строительного процесса.
Подрядчики и субподрядчики
Подрядчики и субподрядчики играют ключевую роль в слаженной работе строительных проектов. Главный строитель, или генеральный подрядчик, хоть и ассоциируется с полным циклом строительных операций, на практике выполняет роль «дирижера стройки».
Для выполнения специализированных задач, таких как установка лифтов или осуществление остекления, требуются специалисты с определенными навыками, которых не всегда целесообразно держать в штате у больших компаний. Поэтому на каждом этапе строительства генподрядчик прибегает к услугам дополнительных подрядчиков, которые берут на себя выполнение конкретных задач.
Генеральный подрядчик несет полную ответственность перед заказчиком за работу своих подрядчиков, ведет переговоры о сроках и стоимости с их участием. Коммерческие строительные проекты могут включать нескольких подрядчиков, и в этом случае генподрядчик может заниматься координацией, не принимая на себя прямое участие в выполнении задач.
В случае государственных проектов обычно устанавливается ограниченное количество подрядчиков, и обязанности главного подрядчика строго регламентируются.
Иногда подрядчики выполняют практически весь спектр строительных операций. К примеру, есть специалисты, которые отвечают за монтаж окон, лифтов, улучшение территории и фасадную отделку одновременно.
Девелопер
Что представляет собой термин девелопер? Он охватывает обширную область, хотя формально он не имеет юридического закрепления. В сущности, девелопер — это организация, занимающаяся строительным маркетингом и представляющая одного или нескольких застройщиков.
Обычно девелопер объединяет различные строительные структуры и компании под одним брендом, разрабатывая рекламные кампании и стратегию позиционирования на рынке. Основная цель девелопера — масштабировать строительство и достичь максимальной прибыли.
Современные девелоперы осуществляют комплексное сопровождение строительства, начиная с разработки концепции и заканчивая введением объекта в эксплуатацию и последующим обслуживанием.
Отличие девелопера от участника «fee-development» заключается в том, что последний просто нанимается без вложения собственных средств, в то время как девелопер инвестирует и несет риски, связанные с реализацией проекта.
При сравнении девелопера и застройщика, важно отметить, что застройщик ставит перед собой конкретную цель — завершить строительство в срок и в соответствии с нормами.
У девелопера более широкие планы, они связаны не только с одним конкретным зданием, но и с развитием целых кварталов, включая социальную инфраструктуру, их строительство рассчитано на десятилетия.
Профессиональные девелоперы обычно ценят свою репутацию и ориентируются на прибыльные проекты, поэтому они сотрудничают только с надежными застройщиками.
При успешных работах девелопера их результаты говорят сами за себя: потенциальные покупатели не сомневаются в новых строительных проектах, сроки соблюдаются, а качество квартир и ремонта не вызывает сомнений.
Застройщик
Кто такой застройщик? Согласно Градостроительному кодексу, застройщик — это лицо или организация, ответственное за осуществление строительства или реконструкции на конкретном участке земли.
Это может быть как физическое лицо, так и юридическое. В случае передачи функций застройщика, он может вести строительство не только на своем участке, но и на чужом.
Застройщик может самостоятельно вести строительство или привлечь генерального подрядчика. В этом случае застройщик также выступает в роли заказчика и контролирует процесс.
Важно отметить, что только застройщик имеет право заключать договоры, такие как договор долевого участия, с будущими жильцами и принимать платежи. Во всех документах, связанных со строительством, указывается именно застройщик.
Застройщики не только нанимают подрядчиков. Они также занимаются подготовкой документов и участка для строительства, продажей квартир и проведением инженерных изысканий. Следовательно, застройщики следят за ходом строительства, его качеством и также несут ответственность перед будущими жильцами.
Поэтому перед покупкой квартиры рекомендуется проверить судебную историю застройщика, выяснить наличие проблем с налоговыми органами, информацию о предыдущих незавершенных проектах и другие детали.
Инвестор и заказчик
Структура строительной цепочки зависит от конкретных обстоятельств, подчеркивают эксперты в области недвижимости. В этом процессе участвуют разнообразные участники. Например, в роли инвестора может выступать собственник земельного участка, который приглашает профессионалов рынка для реализации проекта, включая технического заказчика.
Каждому участнику цепочки приписываются определенные обязанности: инвестор отвечает за стратегические вопросы, тогда как технический заказчик занимается отбором исполнителей, сбором разрешительных документов и согласованиями.
В данной концепции координация действий осуществляется через уполномоченных руководителей и ответственных лиц, которые занимаются конкретным проектом.
Взгляд на это разнообразие подтверждается и взглядами других экспертов в области недвижимости: «Конфигурации взаимодействия инвесторов, заказчиков и подрядчиков могут различаться в зависимости от целей, компетенций и ресурсов каждого участника.
Например, инвестор может предоставить финансирование для строительства, но при этом желать активного участия в управлении и контроле, вплоть до участия в совете директоров застройщика».
С другой стороны, есть мнение, высказанное другими экспертами в области недвижимости, согласно которому строительство жилого дома – относительно предсказуемый процесс.
В этот процесс обычно вовлечены стандартные участники: застройщик, инвестор, девелопер (который часто выступает также и как заказчик), генпроектировщик, субподрядные организации, генподрядчик и субподрядчики.
Вне зависимости от конкретной структуры, понятно, что ключевая роль в этой цепочке принадлежит заказчику. Эксперты в области недвижимости подчеркивают, что это именно заказчик определяет ход строительного процесса, формирует группу главных исполнителей и несет ответственность за приемку готовых объектов.
Иногда заказчик также может выполнять роль инвестора (если финансирует проект) или даже подрядчика, организующего процесс строительства.
Какая схема надежнее — нанимать подрядчиков или реализовывать проекты самостоятельно
Вопрос о том, что является более надежным выбором: привлечение сторонних подрядчиков или организация строительства внутри компании, не имеет однозначного ответа. Мнение по этому поводу разделило специалистов.
Некоторые компании, такие как ПИК, ФСК и ЛСР, осуществляют полный цикл девелоперских проектов — начиная от концепции и заканчивая строительством и продажей недвижимости.
Тем не менее, существуют также негативные случаи, наподобие ГК «СУ-155». В то же время, возможно создание эффективной системы строительства через сотрудничество с сторонними компаниями. Однако для этого необходимо тщательно выбирать подрядчиков и организовывать их взаимодействие.
С другой стороны, есть точка зрения, что более надежным вариантом остается использование проверенных «своих» подрядчиков, так как они более предсказуемы. Однако в контексте эффективности более целесообразным может быть привлечение специалистов с опытом работы в соответствующей области.
Это позволяет получить опытные решения для каждого конкретного направления. Тем не менее, следует помнить, что работа с «своими» подрядчиками может ограничивать возможность требовать строгих решений при возникновении проблем.
Важность грамотности покупателя
Современные покупатели новостроек демонстрируют повышенный уровень грамотности, как можно заметить в последние годы. В отличие от прошлого, когда застройщики диктовали условия на менее конкурентном рынке, сейчас именно покупатели недвижимости устанавливают свои стандарты.
При выборе будущего жилья они обнаруживают крайнюю внимательность к деталям, включая разнообразные аспекты строительства, в том числе и репутационные факторы.
Принято интересоваться застройщиком, так как это с ним заключается договор, поясняется. В большинстве случаев застройщик – это юридическое лицо, созданное для реализации конкретного проекта. Поэтому также важен профиль девелопера, как ключевой фигуры, организующей и контролирующей весь процесс.
Кроме того, не редкость, когда покупатели интересуются и подрядчиками, занимающимися строительством объекта. Их портфолио и положительная репутация играют значительную роль в оценке проекта.
Следует подчеркнуть, что в большинстве случаев для покупателя нет оснований для беспокойства. Разработка стратегии выбора исполнителя работ является ключевым и ответственным этапом для каждого ответственного девелопера.
При выборе генерального подрядчика проводится тщательная и всесторонняя оценка, которая включает в себя такие аспекты, как финансовая устойчивость на текущий момент, опыт выполнения аналогичных задач, качество и сложность реализованных проектов, организация производства строительных работ (включая технологии управления), а также квалификация инженерного персонала и другие.
Кроме того, информация о девелопере, застройщике и подрядчиках чрезвычайно доступна в интернете. Проектные декларации, размещенные в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), содержат информацию о генеральных подрядчиках. Это дает возможность каждому потенциальному покупателю ознакомиться с данными.
Вывод
В целом, строительный процесс представляет собой сложную сеть взаимодействия участников. Генеральные подрядчики управляют выполнением работ, координируя субподрядчиков, а технические заказчики и девелоперы организуют и управляют процессом строительства от концепции до эксплуатации.
Застройщики, в свою очередь, несут ответственность за реализацию проекта, создание жилья и его качество, связываясь с покупателями. Эффективное взаимодействие всех участников — ключевой фактор успеха проектов и удовлетворения клиентов.
Понимание ролей каждого позволяет более осознанно подходить к выбору как для разработчиков, так и для будущих владельцев недвижимости, способствуя устойчивому развитию городских пространств.
