Как правильно составить договор купли-продажи

При покупке или продаже недвижимости, такой как квартира или загородный дом, необходимо заключить договор купли-продажи. Без этого документа сделка не будет действительной, и права собственности на недвижимость останутся у продавца, а покупатель может потерять свои деньги и остаться без жилья. В данной статье мы расскажем о том, что такое ДКП квартиры, как его правильно составить и в каких случаях можно расторгнуть.

Что такое договор купли-продажи

Договор купли-продажи (ДКП) — это юридическое соглашение между продавцом и покупателем, которое определяет передачу права собственности на определенную вещь, являющуюся объектом сделки, за установленную цену и в соответствии с условиями, оговоренными в документе.

Важно! Договор купли-продажи недвижимости на «вторичном рынке» заключается на уже готовый объект недвижимости, на котором ранее уже было зарегистрировано право собственности. В рамках сделки продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Кто может заключить договор купли-продажи

В сделке купли-продажи продавцами и покупателями могут выступать как физические, так и юридические лица, а также государственные и муниципальные организации. Граждане должны быть дееспособными, а юридические лица — правоспособными. Лица в возрасте от 16 до 18 лет имеют ограниченную дееспособность и могут продавать и покупать имущество только с письменного согласия родителей.

СМОТРИТЕ ТАКЖЕ: ЖК Мытищи парк — обзор, инфраструктура, расположение

Форма договора купли-продажи

В некоторых случаях достаточно устной договоренности, например, при продаже продуктов в магазине или перевозке пассажиров в общественном транспорте.

Согласно гражданскому кодексу РФ, существуют три особых случая, когда заключение договора обязательно должно быть оформлено в письменной форме:

• при покупке/продаже дороже 10 000 рублей между двумя гражданами РФ (статья 161 ГК РФ);
• при сделках с юридическими лицами (статья 161 ГК РФ);
• при покупке/продаже недвижимости, такой как квартиры, земельные участки, дачные домики и другие объекты (статья 550 ГК РФ).

Если вы совершаете сделку по покупке или продаже недвижимости, то ДКП обязательно должен быть оформлен в письменной форме. В противном случае, договор будет признан недействительным, а объект недвижимости не станет вашей собственностью.

Что обязательно нужно зафиксировать в договоре?

При заключении ДКП недвижимости, независимо от особенностей сделки, необходимо указать следующие данные:

• заверения и гарантии продавца,
• права и обязанности сторон,
• документы, подтверждающие права продавца на недвижимость,
• характеристики недвижимости,
• полные паспортные данные продавца и покупателя,
• информацию о жильцах, зарегистрированных в объекте недвижимости и сроках их освобождения.

В договоре обязательно должна быть указана цена сделки. Если цена указана за квадратный метр, то полная сумма рассчитывается с учетом всей площади объекта. Если часть суммы была передана в виде аванса, то это также должно быть отражено в документе.

ВАМ МОЖЕТ БЫТЬ ИНТЕРЕСНО: ЖК Прибрежный парк — подробный обзор комплекса

Что мoжнo впиcaть в ДКП нa личное ycмoтpeниe

Вы можете включить в договор другие условия, которые не прописаны в кодексе, при условии, что они не противоречат установленным законом нормам. Например, можно указать, что продавец оставляет встроенные шкафы в прихожей или кухне, и они включены в стоимость квартиры, указанной в таком пункте документа.

Дополнительные условия договора

Наличие или отсутствие дополнительных условий в договоре не оказывает влияния на законность сделки. Если вы их указываете в документе, эти пункты будут иметь такую же законную силу, как и основные условия.

Дополнительные условия, которые могут быть оговорены в ДКП недвижимости, включают такие моменты:

• Гарантии продавца.
• Условия оплаты. Уточните как и когда будут проводиться денежные расчеты.
• Дата передачи объекта.
• Порядок решения споров. К примеру, если на жилплощадь начнут претендовать третьи лица.
• Условия расторжения договора. Обычно, причиной этому служит невыполнение обязанностей сторонами.К примеру, когда покупатель получил недвижимость с долгами по коммунальным услугам или совсем не в том состоянии, что прописано в документах.
• Условия выселения предыдущих жильцов.
• Состояние объекта. Отсутствие или наличие ремонта и предметов мебели. Все, что представляет ценность непременно прописывается в ДКП.

Как оформить договор купли-продажи

Согласно Гражданскому кодексу РФ, для заключения юридически значимого договора необходима его письменная форма. Для составления можно обратиться за помощью в нотариальную контору, где специалист зарегистрирует документ, проверит его законность и дееспособность сторон. В случае судебных разбирательств нотариус может выступать в качестве свидетеля.

ИНТЕРЕСНО: ЖК Новая Рига — недорогое жилье в престижном районе

Регистрация права собственности на квартиру

Каждый раз перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, может быть разным. Чтобы уточнить, какой пакет бумаг вам нужно предоставить, обратитесь в МФЦ или в региональное управление Росреестра.

Документы можно подать:

1. По почте. ДКП и остальные документы можно отправить по адресу местного Росреестра. При этом необходимо оформить уведомление о вручении и провести опись вложения.
2. Лично. Перед посещением Росреестра необходимо записаться на прием по интернету. Также, пакет документов можно передать через МФЦ.
3. Через интернет. С помощью сервиса Росреестра подать заявление можно и в онлайн формате. Сложность заключается, что обе стороны должны подписать договор электронной подписью.
4. Через нотариуса. Если по закону необходимо нотариальное удостоверение документа, специалист отправит его на регистрацию самостоятельно.
5. Дома. Право на такой вариант регистрации имеют только инвалиды и ветераны ВОВ и инвалиды 1 и 2 групп. Курьеры из Росреестра приезжают к ним по заявке.

Нужно ли заверять ДКП у нотариуса

Если вы покупаете или продаете:

• долю в квартире или доме;
• квартиру, которая принадлежит вашему ребенку или лицу, которому вы являетесь опекуном;
• квартиру с условием получения ренты на ваше содержание в течение жизни.

то в этих случаях необходимо заверить договор у нотариуса. В большинстве других ситуаций не требуется нотариальное заверение, однако необходимо соблюдать все требования, установленные Гражданским кодексом.

Как расторгнуть договор купли-продажи

Подобное может произойти по двум причинам: либо обе стороны соглашаются на это добровольно, либо одна из сторон требует расторжения из-за нарушения условий соглашения другой стороной.

По соглашению сторон

Если продавец и покупатель договорились между собой о возврате денег и объекта недвижимости и не имеют никаких претензий друг к другу, то можно избежать обращения в суд.

Если вы еще не подали заявление на регистрацию права собственности на квартиру и хотите расторгнуть договор по обоюдному согласию сторон, то самым простым способом будет заключить соглашение о расторжении договора. Однако, если вы уже заплатили продавцу за недвижимость, то в соглашении необходимо прописать порядок возврата денег.

Если вы уже отправили документы в Росреестр на регистрацию права собственности на недвижимость, но они еще находятся в процессе рассмотрения, то вы можете отменить процесс регистрации, если обе стороны сделки подадут соответствующее заявление.

Если покупатель уже зарегистрировал свое право собственности на квартиру и продавец уже получил оплату, то договор между ними не может быть расторгнут. В этом случае рекомендуется заключить обратный ДКП с теми же условиями. Продавец и покупатель меняются местами, т.е. квартира возвращается продавцу, а покупатель получает свои деньги обратно. Это является самым простым решением в данной ситуации.

По требованию одной из сторон

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи, вам может потребоваться помощь суда и убедительные аргументы. Иски на расторжение могут быть поданы по разным причинам. Например, продавец может не получить полную сумму за недвижимость, а покупатель обнаружил недостатки в квартире и хочет отказаться от покупки. Перед подаче иска в суд, лучше направить другой стороне письменное предложение о расторжении договора. И только в случае, если человек отказывается от этого или не отвечает, вы можете обратиться в суд.

Как восстановить договор купли-продажи

Для осуществления любой сделки с квартирой, такой как продажа, дарение или залог, необходим договор купли-продажи. Это является обязательным условием и без него невозможно совершить какую-либо сделку с недвижимостью.

Если вы потеряли оригинальный документ, то его нельзя восстановить.

Вместо него вам могут выдать только дубликат или копию:

• Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинальный документ.
• Копия же выдается только для ознакомления, поэтому не может быть использована в качестве оригинала ДКП.

Получить копии и дубликаты можно:

• У нотариуса. Если договор был заверен нотариально, можно обратиться к специалисту. Он должен хранить копии всех заверенных документов.
• В Росреестре. Здесь необходимо подать заявление на восстановление договора, приложить копии паспорта, ДКП и квитанцию об оплате госпошлины.
• В БТИ. Если ДКП заключался до 31.01.98, а в Росреестре копий нет, обратитесь в территориальный отдел БТИ.

Сколько действителен договор купли-продажи

Договор купли-продажи, заключенный в письменной форме, вступает в силу с момента его юридического оформления. Такая сделка считается исполненной, когда покупатель передает продавцу деньги за полученный товар.